بحران مسکن در باکو؛ رویای خانه‌دار شدن که 50 سال طول می‌کشد!

بین الملل به گزارش گروه بین‌الملل خبرگزاری تسنیم، در حال حاضر، خرید یک آپارتمان 65 متری با قیمت متوسط در شهر باکو، پایتخت جمهوری آذربایجان، حدود 178 هزار منات هزینه در بر دارد. شهروندی که میانگین حقوق ماهانه 1174 مناتیِ مصوب کشور را دریافت می‌کند، اگر بتواند بدون خرج کردن حتی یک منات تمام دستمزد خود را پس‌انداز کند، برای رسیدن به این مبلغ باید 12 سال و نیم به طور مداوم کار کند. با این حال، با در نظر گرفتن هزینه‌های جاری و اجتناب‌ناپذیری نظیر خوراک، اجاره‌بها، حمل‌ونقل و سایر مخارج روزمره زندگی، این محاسبه نظری در دنیای واقعی کاملاً بی‌معنا و دست‌ نیافتنی است. بر اساس آخرین گزارش نظارتی بانک مرکزی جمهوری آذربایجان که در ماه آگوست منتشر شده است، در سه‌ماهه دوم سال 2026، قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل با جهش 8.6 درصدی همراه بوده است. این تورم در بازار آپارتمان‌های نوساز 12.4 درصد، در بازار مسکن دست‌دوم 8.6 درصد و در بخش اجاره‌بها 7.4 درصد ثبت شده است. این در حالی است که در همین بازه زمانی، متوسط دستمزد اسمی تنها 7 درصد افزایش یافته است. ماراتن نابرابر حقوق‌ها و تورم سرسام‌آور مسکن در جمهوری آذربایجان، متوسط دستمزد اسمی طی یک سال گذشته تنها با 7 درصد (معادل تقریبی 77 منات) افزایش به رقم 1174.4 منات رسیده است. با در نظر گرفتن تورم 12.4 درصدی در بازار مسکن نوساز، مشخص می‌شود که سرعت رشد قیمت خانه‌های جدید 5.4 درصد سریع‌تر از سرعت رشد دستمزدها بوده است. این شکاف آشکار نشان می‌دهد که قدرت خرید شهروندان نه‌تنها بهبود نیافته، بلکه تحلیل نیز رفته است. افزایش دستمزدها در بهترین حالت، سالانه حدود 920 منات (پیش از کسر مالیات) به درآمد یک کارگر اضافه کرده است. در نقطه مقابل، تورم 12.4 درصدی در بازار مسکن به این معناست که ارزش یک خانه 170 تا 180 هزار مناتی، تنها در عرض یک سال بین 19 تا 20 هزار منات گران‌تر شده است. علاوه بر این، رقم 1174 منات صرفاً یک شاخص متوسط اسمی برای کل اقتصاد کشور است. این مبلغ، دستمزد ناخالص پیش از کسر مالیات و حق بیمه‌های تامین اجتماعی را نشان می‌دهد و به هیچ وجه بازتاب‌دهنده درآمد واقعی و خالص اکثریت قریب به اتفاق نیروی کار کشور نیست. خرید یک آپارتمان 65 متری معادل چند سال حقوق است؟ بر اساس تحلیل داده‌های بیش از 82 هزار آگهی فعال مسکن در پلتفرم «m2map» در ماه آگوست، میانگین قیمت پیشنهادی برای هر مترمربع مسکن در باکو حدود 2735 منات برآورد شده است. با این محاسبه، قیمت یک آپارتمان 65 متری حدود 177 هزار و 775 منات خواهد بود. از سوی دیگر، طبق آمارهای ارایه‌شده از سوی کانون ارزیابان جمهوری آذربایجان در ماه جولای، میانگین قیمت هر مترمربع در ساختمان‌های نوساز 2812.5 منات و در ساختمان‌های قدیمی 2616.7 منات بوده است. بنابراین، یک آپارتمان با متراژ مشابه، بسته به نوع و سال ساخت، قیمتی بین 170 تا 183 هزار منات خواهد داشت. با توجه به اینکه متوسط حقوق ماهانه در سطح کشور 1174.4 منات است، مبلغ 177 هزار و 775 منات کمی بیشتر از مجموع تمام دستمزدهایی است که یک کارگر در طول 12 سال و نیم کار مداوم به دست می‌آورد. اگر متوسط حقوق در شهر باکو – که 1487 منات است – را مبنای محاسبه قرار دهیم، این مدت زمان به حدود 10 سال کاهش می‌یابد. اما نباید فراموش کرد که این یک محاسبه کاملاً انتزاعی و روی کاغذ است که فرض می‌کند در تمام این سال‌ها، فرد هیچ‌گونه هزینه دیگری برای زنده ماندن نداشته باشد. در واقعیت، برای یک شهروند با درآمد متوسط، جمع‌آوری کل مبلغ خرید یک خانه فرآیندی بسیار طولانی‌تر و طاقت‌فرساتر خواهد بود. اگر خریدار بتواند در خوش‌بینانه‌ترین حالت، 20 درصد از حقوق ماهانه خود را پس‌انداز کند، جمع‌آوری کل مبلغ یک آپارتمان نزدیک به 50 سال زمان خواهد برد! حتی برای تامین حداقل پیش‌پرداخت واقعی مورد نیاز برای دریافت وام مسکن عادی – که حدود 28 هزار منات است – فرد باید نزدیک به 8 سالِ تمام پس‌انداز کند. نکته تلخ‌تر آنکه، متوسط حقوق اعلامی، نمایانگر وضعیت واقعی تمامی مشاغل نیست. بر اساس داده‌های کمیته دولتی آمار جمهوری آذربایجان، در پنج ماهه نخست سال جاری، متوسط حقوق در بخش تجارت 763 منات، در بخش آموزش 825 منات و در حوزه گردشگری و رستوران‌داری 800 منات بوده است. برای فردی که در این بخش‌های اقتصادی فعالیت می‌کند، خرید یک آپارتمان با قیمت متوسط در باکو، معادل 18 تا 19 سال حقوق کامل و دست‌نخورده اوست. وام مسکن؛ کلید خانه‌دار شدن یا تله بدهی؟ سقف مبلغ وام مسکن عادی اعطایی توسط صندوق ضمانت وام مسکن و اعتبارات جمهوری آذربایجان، 150 هزار منات با دوره بازپرداخت 25 ساله، نرخ بهره سالانه 8 درصد و حداقل پیش‌پرداخت 15 درصدی است. اما از آنجایی که 85 درصد ارزش یک آپارتمان 177 هزار و 775 مناتی از سقف وام مصوب فراتر می‌رود، خریدار باید حداقل 27 هزار و 775 منات را شخصاً به عنوان پیش‌پرداخت تامین کند. اگر مبلغ باقیمانده (150 هزار منات) را در قالب وام 25 ساله با نرخ 8 درصد دریافت کند، اقساط ماهانه او حدود 1158 منات خواهد بود. در پایان دوره بازپرداخت وام، کل مبلغی که به بانک پرداخت می‌شود از 347 هزار منات و با احتساب پیش‌پرداخت اولیه، از 375 هزار منات فراتر خواهد رفت. لازم به ذکر است که هزینه‌های جانبی سنگینی نظیر بیمه، کارشناسی ملک، هزینه‌های محضر و سایر هزینه‌های ثبتی در این محاسبه لحاظ نشده‌اند. مبلغ 1158 منات قسط ماهانه، تقریباً معادل کل متوسط حقوق کشور و برابر با 78 درصد از متوسط حقوق در پایتخت (باکو) است. طبق قوانین صندوق، مبلغ اقساط نباید از 70 درصد مجموع درآمد خالص (پس از کسر مالیات) وام‌گیرندگان بیشتر باشد. بنابراین، برای یک شهروند عادی باکو با حقوق متوسط، دریافت چنین وامی به تنهایی عملاً غیرممکن و خارج از توان مالی اوست. در خانواده‌ای که دو نفر کار می‌کنند و هر دو حقوق متوسط دریافت می‌کنند، مبلغ قسط معادل 39 درصد از کل درآمد اسمی آن‌ها خواهد بود. اگر درآمد خالص (پس از کسر مالیات) را در نظر بگیریم، این نسبت از 40 درصد نیز فراتر می‌رود. بر اساس متدولوژی سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) و نهاد آماری اتحادیه اروپا (Eurostat)، زمانی که هزینه‌های مسکن از مرز 40 درصد درآمد خانوار عبور کند، این وضعیت یک «بار مالی کمرشکن» و بحرانی برای مسکن محسوب می‌شود. در طرح وام مسکن یارانه‌ای و حمایتی، نرخ بهره 4 درصد، دوره بازپرداخت 30 سال و سقف وام 100 هزار منات است. اگرچه اقساط ماهانه این نوع وام بسیار کمتر و حدود 477 منات است، اما برای خرید همان آپارتمان 65 متری در باکو، خریدار باید نزدیک به 78 هزار منات پیش‌پرداخت نقد آماده کند! نرخ بهره پایین، گرهی از کار خانواده‌هایی که پس‌انداز کلانی در اختیار ندارند، باز نمی‌کند. اجاره‌نشینی؛ راهکاری موقت با هزینه‌های گزاف میانگین قیمت اجاره‌بها در آگهی‌های املاک باکو، ماهانه 11 منات به ازای هر مترمربع است. با این حساب، اجاره یک آپارتمان 65 متری در پایتخت ماهانه حدود 715 منات آب می‌خورد؛ مبلغی که 443 منات ارزان‌تر از اقساط وام مسکن عادی است. اما همین مبلغ نیز معادل 48 درصد از متوسط حقوق یک شهروند باکو است و باید توجه داشت که هزینه‌های سنگین آب، برق، گاز و سایر خدمات شهری نیز در این رقم لحاظ نشده است. برای سرمایه‌گذاری که همین آپارتمان را با قیمت 178 هزار منات خریداری کرده و با مبلغ 715 منات اجاره می‌دهد، بازدهی ناخالص سالانه تنها حدود 4.8 درصد خواهد بود. با کسر هزینه‌های استهلاک، تعمیرات، دوره‌های خالی ماندن ملک و سایر مخارج جانبی، سود خالص از این نیز کمتر خواهد شد. از این رو، خرید مسکن با استفاده از وام‌های بانکی به قصد اجاره دادن آن، از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نیست؛ این مدل سرمایه‌گذاری تنها برای سرمایه‌دارانی منطقی است که سرمایه اولیه هنگفتی در اختیار دارند و صرفاً به امید افزایش ارزش و قیمت ملک در آینده، آن را خریداری می‌کنند. محرک‌های اصلی گرانی مسکن در باکو کانون ارزیابان جمهوری آذربایجان، افزایش قیمت در ساختمان‌های نوساز را ناشی از تمرکز تقاضا برای سکونت در مناطق مرکزی و متوسط به بالای پایتخت، تزریق اعتبارات وام مسکن و همچنین نگاه جامعه به مسکن به عنوان یک ابزار امن برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول می‌داند. شاخص قیمت زمین نیز نشان‌دهنده گرانی و محدودیت شدید عرضه زمین‌های قابل ساخت در مناطق لوکس و پریمیوم است که فشار مضاعفی بر قیمت نهایی ساختمان‌های نوساز وارد می‌کند. از سوی دیگر، آمارهای کمیته دولتی آمار حاکی از آن است که در نیمه نخست سال جاری، حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن (با قیمت‌های ثابت) با کاهش 2.7 درصدی مواجه بوده است. این داده‌ها احتمالِ مواجهه تقاضای فزاینده بازار با عرضه محدود و رو به کاهش را تقویت می‌کند. وام‌های مسکن دولتی تنها توانسته‌اند برای درصد بسیار کوچکی از خانواده‌ها راهگشا باشند: در نیمه نخست امسال، تنها 2242 خانواده موفق به دریافت مجموعاً 226.3 میلیون منات وام مسکن شده‌اند. همچنین از سال 2019 تاکنون، مکانیزم «اجاره به شرط تملیک» تنها به خانه‌دار شدن کمی بیش از 10 هزار خانواده کمک کرده است. اما این پرسش اساسی همچنان بی‌پاسخ مانده است که آیا این برنامه‌های محدود دولتی اساساً ظرفیت و مقیاس لازم برای مهار موج گرانی در بازار مسکن را دارند یا خیر؟ در نهایت می‌توان نتیجه گرفت که در شرایط کنونی باکو، خرید خانه برای فردی که تنها متکی به یک حقوق متوسط است، تقریباً به یک رویا تبدیل شده است. خانه‌دار شدن تنها برای خانواده‌هایی امکان‌پذیر است که از دو منبع درآمد ثابت و رسمی برخوردار باشند، پس‌انداز اولیه هنگفتی در اختیار داشته باشند و یا بتوانند ملک دیگری را برای تامین هزینه به فروش برسانند. در این میان، تنها افرادی در وضعیت مطلوب قرار دارند که هم مشمول دریافت وام‌های یارانه‌ای باشند و هم ده‌ها هزار منات پس‌انداز نقد داشته باشند. برای سایر اقشار جامعه، تنها یک انتخاب تلخ باقی می‌ماند: تحمل فشار اجاره‌بهای روزافزون یا پذیرش یوغ سنگین و طولانی‌مدت بدهی‌های بانکی. انتهای پیام/