راه همزیستی سازنده‌ها با رکود مسکن

روند سرمایه گذاری در صنعت ساختمان از سال ۱۳۹۷ به بعد، نشانه های روشنی از عقب نشینی را آشکار می کند. متوسط رشد واقعی سرمایه گذاری در بخش مسکن طی سال های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۴ منفی 1.8درصد بوده است؛ این رقم مربوط به کل فعالیت های ساختمانی در سطح کشور شامل بخش خصوصی و غیرخصوصی بوده است. در همین دوره زمانی متوسط رشد اقتصادی کشور 0.06درصد ثبت شده است. همچنین بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد که سرمایه گذاری واقعی در بازار ساخت وسازهای مسکونی تهران توسط بخش خصوصی در سال گذشته، ۱۰درصد کاهش پیدا کرد؛ همچنین متوسط سرمایه گذاری واقعی در بازار ساخت وسازهای مسکونی تهران از ابتدای دهه 1400 برابر منفی 11درصد بوده است. البته در سال 1403 رشد این بخش به 26درصد رسید، اما در مجموع صنعت ساختمان در کل کشور با افت ورود سرمایه به خصوص از سوی سرمایه گذاران بخش خصوصی مواجه شده است. در عین حال حجم واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در تهران طی ۱۸سال گذشته (از سال 1385 تا سال 1403) تقریبا ثابت مانده است؛ این در حالی است که در این دو دهه تقاضای مسکن در تهران متاثر از رشد جمعیت و مهاجرت طبیعتا افزایشی بوده است. بنابراین تمامی داده ها از فرار سرمایه از صنعت ساختمان در کل کشور و به خصوص شهر تهران حکایت دارد؛ این افت ورود سرمایه به بخش ساختمان سازی چند عامل اصلی دارد که عبارتند از: «افزایش هزینه تولید»، «رکود در معاملات مسکن»، «کاهش بازده سرمایه گذاری واقعی در صنعت ساختمان، آن هم در شرایطی که سرمایه گذاری در بازارهای دارایی بازده به مراتب بالاتری دارد» و «نامشخص بودن چشم انداز سرمایه گذاری در بلندمدت در این بخش». بخش عمده این موانع، ریشه در شرایط کلان اقتصادی و تحولات سیاسی دارد و از همین رو، ماهیتی ساختاری پیدا کرده است. با این حال، سیاستگذاری در حوزه مسکن و ساختمان نیز در تشدید خروج سرمایه بی تاثیر نبوده است. اتخاذ رویکردی متناسب تر با شرایط این صنعت می توانست توان سازگاری و تاب آوری سرمایه گذاران ساختمانی را در برابر شوک های اقتصادی افزایش دهد و از شتاب خروج سرمایه از این بخش بکاهد. شرایط حاکم بر اقتصاد کلان و بازار مسکن به گونه ای است که نمی توان انتظار داشت دولت با اجرای طرح های بزرگ، مشکلات این بخش را برطرف کند. در شرایط کنونی، اولویت باید حفظ حیات «صنعت ساختمان» و اتخاذ سیاست های «واقع بینانه و کم هزینه» باشد؛ نه وعده ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی یا پرداخت تسهیلات گسترده. کاهش نرخ رشد جمعیت و تشکیل خانوار، افت درآمد واقعی و پس انداز خانوارها، کاهش قدرت خرید مسکن و افزایش هزینه تامین مالی، تقاضای مصرفی را تضعیف کرده و گرایش به اجاره نشینی را افزایش داده است. در این شرایط، تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ و غیرنوساز سوق پیدا می کند؛ با این حال، محدودیت های معماری و شهرسازی در ساخت واحدهای کوچک مقیاس، پاسخ گویی به همین تقاضای محدود را نیز دشوار کرده است. تداوم رکود اقتصادی، تورم، افزایش هزینه ساخت و نااطمینانی های سیاسی، همزمان تقاضای مسکن و سودآوری سرمایه گذاری ساختمانی را تحت فشار قرار می دهد و خطر افت تولید را افزایش می دهد. اگرچه حل ریشه ای این مشکلات به اصلاحات کلان اقتصادی نیاز دارد، تسهیل «ساخت واحدهای کوچک مقیاس» و متناسب با «توان مالی خانوارها» می تواند راهکاری کم هزینه برای بهبود نسبی دسترسی به «مسکن» و افزایش «تاب آوری صنعت ساختمان» باشد. همچنین با استفاده از توان سازندگان بزرگ با محوریت توسعه گران ساختمانی برای ساخت واحدهای اجاره ای و با ترویج اجاره داری حرفه ای به جای تمرکز دولت بر اجرای پروژه های مسکن حمایتی ملکی، می توان همزمان چالش تامین مسکن اقشار کم درآمد را مرتفع کرده و با رونق نسبی در بخش مسکن، چالش رکود در صنعت ساخت وساز را برطرف کرد. در عین حال با توجه به اشباع تهران از جذب سرمایه های ساختمانی، سوق سرمایه گذاران به شهرهای حاشیه ای که تقاضای بالاتری برای مسکن در آنها وجود دارد، آن هم از نوع مسکن با مساحت کمتر نیز می تواند به رونق بخشی در بخش ساخت وساز کمک کند. افزایش هزینه ساخت به سود یا زیان سازنده؟ افزایش هزینه های ساخت، یکی از موانع جدی سرمایه گذاری در صنعت ساختمان است. متوسط نرخ تورم ساخت مسکن در سال های اخیر به بیش از دو برابر سطح آن در دهه ۸۰ رسیده است. این افزایش، هزینه ورود به پروژه های جدید را بالا برده و در شرایطی که چشم انداز فروش واحدهای ساخته شده نیز با ابهام مواجه است، ریسک فعالیت سازندگان را افزایش داده است. در سوی دیگر بازار، کاهش قدرت خرید خانوارها امکان جذب واحدهای مسکونی از طریق تقاضای مصرفی را محدود کرده است. طی دهه ۱۴۰۰، افزایش قیمت مسکن همزمان با افت توان مالی خانوارها، به کاهش شدید معاملات خرید آپارتمان انجامید. به این ترتیب، سازندگان از یک طرف با رشد هزینه های تولید مواجه شدند و از طرف دیگر، بخش مهمی از مشتریان بالقوه خود را از دست دادند. برآیندی از این دو عامل به سودآوری ساخت وساز ضربه زد و عاملی در جهت کاهش تمایل به سرمایه گذاری در صنعت ساختمان شد. بازار معاملات مسکن در این شرایط نتوانست نقش حمایتی لازم را برای تداوم سرمایه گذاری ساختمانی ایفا کند. فروش واحدهای ساخته شده و بازگشت منابع مالی، یکی از پیش شرط های آغاز پروژه های جدید است. هنگامی که معاملات در رکود قرار می گیرد، چرخه بازگشت سرمایه کند می شود و توان سازندگان برای تامین مالی پروژه های بعدی کاهش می یابد. از این منظر، رکود خرید مسکن فقط به کاهش تعداد معاملات محدود نیست؛ بلکه به یکی از عوامل تضعیف عرضه آینده نیز تبدیل می شود. در چنین شرایطی، حتی افزایش اسمی قیمت مسکن نیز لزوما به معنای بهبود وضعیت اقتصادی سازندگان نیست؛ زیرا رشد هزینه های ساخت و سایر مخارج تولید می تواند بخش بزرگی از افزایش درآمد فروش را خنثی کند. باخت بازده ساختمان سازی به سایر بازارها یکی از عوامل موثر در تضعیف سرمایه گذاری ساختمانی، کاهش بازده این فعالیت اقتصادی نسبت به سرمایه گذاری در سایر بازارهاست. در سال های دهه ۱۴۰۰، متوسط بازدهی ساخت وساز به عنوان یک فعالیت مولد اقتصادی حدود ۲۱درصد بوده است؛ درحالی که بازدهی خرید سهام و ملک به ۳۵ رصد، دلار به ۴۰درصد و سرمایه گذاری در سکه به ۸۰درصد رسیده است. فاصله بازدهی ساخت وساز با بازارهای رقیب، انگیزه تخصیص منابع به تولید مسکن را کاهش داده و سرمایه گذاری در دارایی های دیگر را جذاب تر کرده است. کاهش ورود سرمایه بخش خصوصی به ساختمان را می توان نشانه ای از تغییر جایگاه این صنعت در میان گزینه های سرمایه گذاری دانست. ساخت وساز در دهه ۸۰ و نیمه نخست دهه ۹۰ از ظرفیت مناسبی برای جذب منابع مالی برخوردار بود، اما در سال های اخیر به فعالیتی کم جاذبه تر برای سرمایه گذاران تبدیل شده است. کاهش سودآوری واقعی، نبود چشم انداز روشن از آینده و افزایش نااطمینانی ها، از مهم ترین عواملی هستند که این تغییر مسیر را توضیح می دهند. ماهیت بلندمدت سرمایه گذاری در ساختمان، اهمیت ثبات اقتصادی و سیاسی را دوچندان می کند. سرمایه گذار ساختمانی برای آغاز و تکمیل یک پروژه، باید بتواند هزینه ها، شرایط فروش و چشم انداز بازگشت سرمایه را تا حدی پیش بینی کند. افزایش نااطمینانی در این متغیرها، تصمیم گیری برای ورود به پروژه های جدید را دشوار می کند و احتمال تعویق یا توقف سرمایه گذاری را افزایش می دهد. پیامدهای فراتر از بازار مسکن رکود ساخت وساز را نمی توان صرفا مساله ای درون بخشی دانست. صنعت ساختمان با مجموعه ای از فعالیت های اقتصادی در حلقه های پیشین و پسین زنجیره تولید ارتباط دارد و کاهش سرمایه گذاری در آن، می تواند بر عملکرد صنایع وابسته نیز اثر بگذارد. از سوی دیگر، تداوم این روند ظرفیت تولید مسکن در سال های آینده را محدود می کند؛ موضوعی که در شرایط افزایش تعداد خانوارها و تداوم نیاز به مسکن، اهمیت بیشتری پیدا می کند. برای تحلیل ریشه های این رکود می توان دو مسیر را دنبال کرد. مسیر نخست، بررسی شرایط اقتصاد کلان و چالش های مرتبط با نبود مازاد در حساب جاری کشور است. مسیر دوم، به تحولات عرضه و تقاضا در بازار مسکن و تاثیر رکود تقاضای مصرفی و سرمایه ای بر فعالیت سازندگان مربوط می شود. این دو مسیر نشان می دهند که کاهش سرمایه گذاری ساختمانی، هم از محدودیت های کلان اقتصادی اثر می پذیرد و هم از شرایط خاص بازار مسکن. در مجموع، تداوم رشد منفی سرمایه گذاری واقعی در صنعت ساختمان، از تضعیف توان این بخش برای جذب سرمایه و توسعه ظرفیت تولید حکایت دارد. درحالی که افزایش نیاز به مسکن، سرمایه گذاری مستمر در ساخت وساز را ضروری می کند، تورم تولید، افت قدرت خرید خانوارها، رکود معاملات و نااطمینانی اقتصادی، انگیزه ورود سرمایه های جدید را کاهش داده اند. تداوم این وضعیت، علاوه بر تعمیق رکود در بازار مسکن، می تواند اشتغال و رشد اقتصادی کشور را نیز تحت تاثیر قرار دهد.