آستانه تحمل بحران مسکن

گروه مسکن و شهری: پنج سال پس از تصویب و اجرای وعده «4 میلیون مسکن برای محرومان طی 4 سال»، گزارش رسمی جدید از کارنامه «مسکن ملی»، از شکست این طرح برابر خانوارهای منتظر «کلید خانه اول» حکایت دارد. در فاصله شهریور سال1400 تا شهریور1405، سرجمع ساخت وسازهایی که روی اراضی 99ساله تحت نام کپی شده از مسکن مهر، در قالب «مسکن ملی» در مناطق مختلف کشور به جریان درآمد، حتی یک میلیون مسکن هم نیست؛ فقط 723هزار واحدمسکونی است که از همین تعداد خانه، تا امروز تنها 107هزار مسکن ملی «تحویل پیش خریداران» شده است. آمارهای مربوط به پیشرفت و درصد تحقق «مسکن ملی»، داده های معناداری دارد که «ریشه های ناکامی» دولت ها در این سیاست را مریی کرده است. برخلاف «مسکن مهر» که بانک ها با وام های 20 و 25 میلیون تومانی در مقطع اواخر دهه 80 و اوایل دهه90، حداقل 75درصد «هزینه ساخت خانه اول حمایتی» را برای فاقدین مسکن تامین می کردند؛ اکنون در «مسکن ملی» این ثبت نام کننده ها هستند که بار «وام مسکن» را به دوش می کشند. طی 5سال گذشته از طرح «مسکن ملی»، ثبت نام کننده ها 240همت «آورده نقدی» پرداخت کرده اند؛ درحالی که بانک ها 165همت «تسهیلات» داده اند. کمبود شدید «منابع مالی» در هر دو سمت تسهیلات بانکی و توان مالی دهک های محروم، یک علت عمده «پیشرفت کند» مسکن ملی است. در عین حال، «دولت» هم ظاهرا پولی در بساط ندارد که برای طرحی که خودش طراحی کرده، «هزینه کند». در طرح مسکن مهر، زیرساخت های زمین های 99ساله یا همان «خدمات اولیه، بدیهی و ضروری سکونت» یعنی آماده سازی زمین و تامین آب و برق و گاز، با فرمول تامین مالی «یک سوم سهم وزارت مسکن، یک سوم وزارت نیرو و یک سوم استانداری ها» تامین شد. در مسکن ملی اما استانداری ها در این 5سال، «یک پنجاهم» هزینه آماده سازی زمین های 99ساله را پرداخت کرده اند؛ وزارت نیرو هم نصف وزارت مسکن. برآورد وزارت راه وشهرسازی در این کارنامه از «بودجه مورد نیاز» برای تامین خدمات زیربنایی زمین های 99ساله مسکن ملی حاکی است، اگر چه تا الان 52.2همت منابع مالی برای این موضوع اختصاص پیدا کرده اما در کل، 154همت بودجه مورد نیاز است. تا زمانی که زیرساخت زمین 99ساله تامین نشود، امکان ساخت وساز وجود ندارد. چهار مساله «مسکن ملی» چیست؟ دکتر حسین عبده تبریزی، در مقاله جدیدی برای «دنیای اقتصاد»، در تشریح ابعاد «بحران 5ساله مسکن که از نگاه او در 50سال گذشته بی سابقه بوده است»، گریزی به «وعده های بزرگ ساختمانی» دولت ها طی دو دهه گذشته زده است. در این مقاله با یادآوری تجربه «مسکن مهر» که سرموقع واحدها تحویل نشد و همچنین «مهم ترین مخاطره مسکن ملی» که سبقت هزینه ها از وعده روز اول قیمت تمام شده است، تاکید شده است: یک نگرانی برای آینده دولت پزشکیان آن است که به جای «تمرکز بر تکمیل پروژه های فعلی»، دست به «ثبت نام بیشتر و دریافت پول بیشتر از مردم» بزند که در این صورت چون بازهم احتمال «افزایش قیمت از رقم وعده داده شده است»، عدم پاسخ به تعهدات افزوده شده باعث «فرسایش اعتماد عمومی» به دولت خواهد شد. دکتر عبده تبریزی، 4مساله مسکن ملی را «کمبود منابع مالی، زمین مناسب، زیرساخت و توان پرداخت» معرفی کرده است. این صاحب نظر اقتصادی در مقاله اش، با تاکید بر اینکه «بهبود پایدار بحران دسترسی حقوق بگیران و کم درآمدها به مسکن مناسب» مستلزم رشد اقتصادی، مهار تورم و کاهش نااطمینانی است، 4 سیاست فوری، محدود و ضروری را برای «کنترل شدت بحران مسکن» و نه «امید به حل آن» به دولت توصیه کرده است. متن مقاله دکتر حسین عبده تبریزی به شرح زیر است. بحران مسکن در ایران عمق بیشتری یافته است بحران مسکن در ایران به مرحله ای رسیده است که فاصله میان درآمد خانوار و هزینه تامین سرپناه، اثر بسیاری از سیاست های متعارف را محدود می کند. مساله تنها گرانی خانه نیست، توان پرداخت خانوارها نیز در برابر هزینه های زندگی تحلیل رفته است. حداقل در پنج سال گذشته نوشته ام که در بخش مسکن با بحرانی جدی و فراگیر روبه رو هستیم که در تاریخ ۵۰سال اخیر بی سابقه است: تقاضای مصرفی عمده خانوارها در شهرهای بزرگ به صفر میل می کند. در چارچوب شرایط موجود، راهی نمی شناسم که بتواند در زمانی کوتاه، امکان خانه دارشدن بخش بزرگی از کارگران، کارمندان و خانوارهای متوسط و کم درآمد را فراهم کند. این سخن به معنای بی فایده بودن سیاستگذاری نیست؛ به معنای محدودیت شدید اثر سیاست های مسکن در اقتصادی گرفتار تورم مزمن و ضعف رشد درآمد واقعی است. برای خانواری که درآمدش حتی هزینه های ضروری زندگی را پوشش نمی دهد، پس انداز برای خرید خانه عملا موضوعیت خود را از دست می دهد. اگر تمام درآمد صرف خوراک، اجاره، رفت وآمد، آموزش و درمان شود، از کدام محل باید آورده اولیه خرید مسکن فراهم شود؟ حتی اگر وامی در دسترس باشد، اقساط آن باید از درآمدی پرداخت شود که اکنون نیز کفایت نمی کند. بنابراین، نمی توان به این خانوارها صرفا توصیه کرد بیشتر پس انداز کنند یا از تسهیلات بانکی استفاده کنند. مساله، ناتوانی ساختاری درآمد در تامین هزینه های زندگی است. دسترسی به مسکن را باید همزمان از دو سوی قیمت و درآمد سنجید. کاهش سرعت رشد قیمت خانه، اگر با افت درآمد واقعی همراه باشد، الزاما گشایشی در زندگی حقوق بگیران ایجاد نمی کند. به همین ترتیب، بزرگ ترشدن مبلغ اسمی وام نیز وقتی هزینه خرید و اقساط سریع تر افزایش می یابد، نشانه بهبود نیست. معیار اصلی آن است که خانوار پس از پرداخت هزینه مسکن، چه اندازه امکان تامین سایر نیازهای ضروری و حفظ حداقلی از پس انداز را دارد. سیاستی که خرید خانه را به بهای حذف این نیازها ممکن کند، امنیت اقتصادی خانوار را برقرار نکرده است. تجربه دولت های مختلف نیز محدودیت وعده های بزرگ ساختمانی را نشان می دهد. مسکن مهر پروژه ای بود که اجرای آن از یک دولت فراتر رفت و تکمیل و تحویل واحدهایش به دولت های بعد منتقل شد. در دولت بعدی طی ۸سال، با وجود نقد جدی به این شیوه سیاستگذاری، دولت مسوولیت ادامه تعهدات پیشین را بر عهده گرفت و حدود ۱۱۲۰هزار واحد باقی مانده تعهدات ۲ میلیون واحدی دولت قبل به مردم تحویل شد. در سال۱۳۹۸ نیز دولت آقای روحانی برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی مسکن را دنبال می کرد. این تجربه ها نشان می دهد که فاصله اعلام برنامه تا تحویل خانه قابل سکونت، بسیار بیشتر از آن چیزی است که هنگام طرح وعده ها تصور می شود. در دولت آقای رییسی نیز وعده ساخت چهار میلیون واحد، مساله منابع مالی، زمین مناسب، زیرساخت و توان پرداخت متقاضیان را از میان نبرد. ثبت نام و دریافت آورده، به خودی خود به معنای فراهم شدن امکان ساخت نیست. در شرایط تورمی، هر تاخیر هزینه تکمیل پروژه را افزایش می دهد و متقاضی را با مطالبه آورده ای تازه مواجه می کند. افزایش آورده مورد نیاز نسبت به برآوردهای اولیه، یکی از مهم ترین مخاطرات این طرح هاست. برای خانواری که به امید خانه دارشدن وارد طرح شده، این افزایش ممکن است ادامه مشارکت را ناممکن کند. نگرانی من درباره دولت آقای پزشکیان نیز همین تعهدات به جامانده است. بدون اطلاع دقیق از وضعیت مالی و اجرایی تک تک پروژه ها، نمی توان درباره تعداد واحدهای قابل تحویل در 2سال آینده حکم قطعی داد؛ اما نباید انتظار داشت انباشت مشکلات چندین ساله به سرعت برطرف شود. ادامه ثبت نام و دریافت پول، بدون روشن بودن زمین، منابع، هزینه نهایی و زمان تحویل، خطر افزودن بر تعهدات و فرسایش اعتماد مردم را دارد. اولویت باید روشن کردن سرنوشت تعهدات موجود و تکمیل پروژه هایی باشد که امکان واقعی تحویل دارند. در ارزیابی این طرح ها، مسوولیت دولت در قبال پول پرداخت شده مردم اهمیت ویژه دارد. متقاضی باید بداند آورده او در چه مرحله ای مصرف شده، چه مقدار کار باقی مانده و برآورد هزینه تکمیل بر چه فرض هایی استوار است. اعلام موعد تحویل، بدون توضیح وضعیت خدمات و هزینه های باقیمانده، برای تصمیم گیری خانوار کافی نیست. شفافیت نیز تنها انتشار تعداد واحدها نیست، باید امکان مقایسه پیشرفت واقعی هر پروژه با تعهدی که به مردم داده شده است، فراهم باشد. چنین نظارتی از تکرار وعده هایی می کاهد که هزینه تحقق نیافتن آنها بر دوش متقاضی می افتد. از این تجربه ها چنین نتیجه می گیرم که دولت نمی تواند بار اصلی کارفرمایی و اداره مستقیم ساخت مسکن در سراسر کشور را بر دوش بگیرد. بخش مهمی از تولید مسکن ایران همواره به دست بخش خصوصی و سازندگان کوچک و بزرگ انجام شده است. وظیفه دولت، فراهم کردن زمین برخوردار از خدمات، زیرساخت، قواعد روشن، امکان تامین مالی و حمایت هدفمند از خانوارهای نیازمند است. واگذاری اجرا به بخش خصوصی نیز به تنهایی مشکل اقشار کم درآمد را حل نمی کند؛ زیرا سازنده نمی تواند بدون پشتوانه مالی، برای تقاضایی که قدرت پرداخت ندارد مسکن تولید کند. این فاصله به حمایت عمومیِ مشخص و تامین شده نیاز دارد. درباره توسعه تسهیلات مسکن، باید میان ضرورت و کفایت آن تفاوت گذاشت. بازار تامین مالی بلندمدت مسکن در ایران ضعیف است و اصلاح آن ضرورت دارد؛ اما افزایش سقف وام، بدون توجه به توان بازپرداخت و ظرفیت عرضه، درمان بحران نیست. اگر اعتبار تازه عمدتا به خرید واحدهای موجود اختصاص یابد و عرضه امکان واکنش نداشته باشد، بخشی از اثر آن در افزایش قیمت جذب می شود. اگر هم منابع تسهیلات از مسیرهای تورم زا تامین شود، قدرت خریدی که قرار بوده تقویت شود، دوباره آسیب می بیند. وام موثر باید هم قسطی متناسب با درآمد داشته باشد و هم بر منابعی پایدار متکی باشد؛ یارانه آن نیز باید صریح و دارای پشتوانه بودجه ای باشد. وام بلندمدت قرار است هزینه خرید خانه را در طول سال های برخورداری از درآمد توزیع کند؛ اما جای درآمد را نمی گیرد. طولانی کردن دوره بازپرداخت، فشار قسط را کاهش می دهد؛ ولی فاصله بسیار بزرگ میان درآمد و بهای مسکن را به تنهایی جبران نمی کند. اگر برای پوشاندن این فاصله، نرخ وام به شدت پایین نگه داشته شود، باید روشن باشد چه نهادی هزینه آن را می پردازد. پنهان کردن این هزینه در ترازنامه بانک ها، مساله را حل نمی کند و به محدودشدن منابع اعتباری یا انتقال بار به دیگر بخش های اقتصاد می انجامد. در مورد برنامه هفتم نیز صرف درج اهداف، برای هیچ کس نباید مبنای خوش بینی باشد. هر هدفی باید به منابع مالی، ظرفیت اجرایی، مسوولیت روشن و امکان سنجش پیشرفت متصل باشد. باید پرسید کدام خانوار، با چه درآمدی، در کدام شهر، به چه واحدی و با چه هزینه ای دسترسی پیدا می کند. موفقیت برنامه را باید در کاهش فشار هزینه مسکن بر زندگی مردم و افزایش دسترسی آنان به سکونت مناسب دید. تعداد ثبت نام ها، زمین های واگذارشده یا پروژه های آغازشده، به تنهایی چنین موفقیتی را نشان نمی دهد. نگرانی اصلی به آینده نسل جوان مربوط است. بسیاری از خانواده های متوسط و پایین تر از متوسط، به سختی می توانند زمینه استقلال فرزندان خود را فراهم کنند. وقتی جوان شغل پایدار و درآمد کافی ندارد، حتی اجاره نشینی مستقل نیز دشوار می شود، چه رسد به خرید خانه. پیامد این وضعیت طولانی شدن سکونت فرزندان در خانه والدین، تاخیر در تشکیل خانواده و افزایش فشار بر منابع محدود خانواده است. این دیگر فقط مساله ساختمان و قیمت زمین نیست؛ مساله امکان آغاز زندگی مستقل جوانان است. از همین رو، اگر شرایط اصلی اقتصاد تغییر نکند، برای بهبود فراگیر دسترسی اقشار متوسط و کم درآمد به مسکن، حتی در افق 10ساله نیز نمی توان خوش بین بود. این ارزیابی، پیش گویی قطعی درباره هر سال و هر شهر نیست؛ بیان نگرانی از ادامه روندی است که درآمد واقعی و توان پس انداز خانوار را تضعیف می کند. حتی کاهش قیمت دلاری یا واقعی مسکن نیز لزوما به معنای افزایش توان خرید حقوق بگیران نیست. ممکن است قیمت خانه کاهش یابد، اما موقعیت درآمدی و شغلی آنان بیشتر تضعیف شده باشد. از سوی دیگر، رکود معاملات را نباید با رفع نیاز مسکن اشتباه گرفت. خانواری که از بازار خرید کنار رفته، ممکن است همچنان به خانه نیاز داشته باشد، اما توان تبدیل این نیاز به تقاضای موثر را از دست داده باشد. سازنده نیز با مشاهده ضعف فروش، در آغاز پروژه تازه تردید می کند. به این ترتیب، فشار بر خانوار و دشواری فعالیت ساختمانی ممکن است همزمان تشدید شود. رونق پایدار این بخش زمانی معنا دارد که ساخت وساز به نیاز قابل تامین مردم پاسخ دهد؛ افزایش قیمت دارایی ها به تنهایی چنین رونقی ایجاد نمی کند. همچنین، نزدیک شدن تعداد کل واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها، به خودی خود به معنای حل مساله نیست. خانه باید در محل مورد نیاز، با کیفیت مناسب و در محدوده توان پرداخت خانوار در دسترس باشد. در غیر این صورت، وجود واحد مسکونی در آمار با محرومیت مردم از سکونت مناسب جمع می شود. کندشدن رشد جمعیت بخشی از فشار تقاضای آینده را کاهش می دهد؛ اما تشکیل خانوار، مهاجرت داخلی، فرسودگی بناها و تمرکز فرصت های شغلی همچنان نیاز مسکن ایجاد می کنند. بنابراین، نمی توان حل مساله را به تحولات جمعیتی هم واگذار کرد. با این همه، چند اقدام محدود و ضروری را می توان دنبال کرد. نخست، تعیین تکلیف تعهدات موجود و تمرکز منابع بر پروژه های نزدیک به تکمیل؛ همراه با اعلام شفاف هزینه، زمان تحویل و وضعیت آورده مردم. دوم، حمایت هدفمند از سکونت استیجاری خانوارهای آسیب پذیر؛ زیرا خرید خانه برای همه آنان در افق نزدیک ممکن نیست. این حمایت باید با حفظ و افزایش عرضه اجاره همراه باشد، وگرنه ممکن است بخشی از کمک به افزایش اجاره تبدیل شود. سوم، کاهش موانع ساخت در محدوده های برخوردار از زیرساخت و دسترسی به شغل، تسهیل نوسازی و فراهم کردن امکان تولید واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها، با حفظ ایمنی و کیفیت زندگی. این اقدامات ممکن است از شدت آسیب بکاهد، اما جای رشد درآمد و مهار تورم را نمی گیرد. حمایت از اجاره نشینی نیز باید با توجه به ثبات سکونت طراحی شود. برای خانواده ای با درآمد محدود، امکان ماندن در محله و دسترسی به مدرسه و محل کار، بخشی از امنیت زندگی است. کمک به اجاره یا ودیعه، اگر موقت و نامطمین باشد، فقط بخشی از فشار جاری را جبران می کند. لازم است شیوه انتخاب مشمولان، مدت حمایت و منبع تامین آن روشن باشد تا خانوار بتواند برای آینده نزدیک خود تصمیم بگیرد. در کنار این حمایت، باید انگیزه عرضه واحد استیجاری حفظ شود؛ تضعیف عرضه، دسترسی همان خانوارهای مورد حمایت را دشوارتر می کند. بهبود پایدار، به رونق اقتصادی و افزایش درآمد واقعی نیاز دارد. برای رسیدن به چنین رونقی، تغییرات اساسی در شیوه حکمرانی اقتصادی، کاهش نااطمینانی، انضباط مالی و بانکی، امنیت سرمایه گذاری و روابط خارجی کم تنش تر ضروری است. نباید سیاست های فوری مسکن را تا تحقق این تغییرات متوقف کرد؛ اما نباید از آن سیاست ها نیز انتظار داشت بار حل مشکلات کل اقتصاد را بر دوش بکشند. بدون این تحولات، خطر آن وجود دارد که هر برنامه تازه، تنها تعهدی تازه به تعهدات پیشین اضافه کند. اما آستانه تحمل خانوارها کجاست؟ برای این پرسش نمی توان عدد یا تاریخی تعیین کرد. تحمل فشار نیز الزاما به معنای توان ادامه زندگی قابل قبول نیست. خانواده ممکن است با حذف درمان، کاهش کیفیت خوراک، فروش دارایی، بدهکارشدن، جابه جایی به مسکن نامناسب تر یا اتکای بیشتر به بستگان، ظاهرا به زندگی ادامه دهد. هزینه این سازگاری در سلامت، آموزش، روابط خانوادگی و آینده فرزندان ظاهر می شود. نباید منتظر بروز آشکار بحران ماند تا فرسایش توان زندگی مردم را جدی گرفت. مسوولیت سیاستگذاری در چنین وضعیتی، توضیح صادقانه محدودیت ها و استفاده جدی از امکان های اصلاح است. نمی توان با وعده ساخت، مساله درآمد را کنار گذاشت یا با افزایش مبلغ وام، از توان بازپرداخت چشم پوشید. در عین حال، دشواری اصلاحات اساسی نباید بهانه ای برای رهاکردن تعهدات موجود و بی توجهی به مستاجران آسیب پذیر شود. امیدی که می توان به آن تکیه کرد، به تصمیم هایی وابسته است که از امروز جلوی تعهدات بی پشتوانه را بگیرد، فشار بر خانوارها را کاهش دهد و زمینه بهبود پایدار اقتصاد ایران را فراهم کند. اعتبار هر برنامه مسکن نیز باید با همین نتایج سنجیده شود؛ با بهبود امکان زندگی مردم در خانه ای مناسب و با هزینه ای قابل تحمل.