بازگشت مسکن به خط دلار

فرید قدیری: بازار مسکن در مهر ماه با بیشترین رشد نقطه ای قیمت آپارتمان طی 13.5سال گذشته روبه رو شد؛ اما به رغم این رکوردزنی، تورم ملک در حال حاضر از رشد قیمت بازارهای موازی خود کمتر است. هم التهاب اخیر قیمت مسکن علت مشخصی دارد و هم «حفظ برتری» بازدهی سایر دارایی ها. در کنار انواع رخدادهایی که در 7ماه اول امسال و همچنین ماه گذشته در بازار مسکن رقم خورد، مهم ترین اتفاق را می توان «همراه شدن دوباره تورم مسکن با منحنی رشد دلار پس از 2سال وقفه یا جدایی مسیرها» دانست. تورم ماهانه مسکن دورقمی شد متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران در ماه گذشته با 11درصد افزایش نسبت به شهریور به 246.7 میلیون تومان در مترمربع رسید. سطح فعلی قیمت مسکن در مقایسه با سال گذشته همین موقع 135درصد افزایش یافته است؛ این بالاترین تورم نقطه ای آپارتمان از ابتدای سال92 تاکنون است که «اثر ترکیب ریسک های مختلف غیراقتصادی»، «اوج گیری نااطمینانی اقتصادی نسبت به آینده»، «تشدید انتظارات تورمی» و همچنین «صعود تورم ساخت» در مقطع فعلی می تواند این رکوردزنی رشد قیمت را توضیح دهد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات مسکن حاکی است، رشد قیمت ها در شرایطی رقم خورده که تقاضای خرید نسبتا بالا و از ماه شهریور هم بیشتر است؛ اما حجم معاملات کم عمق برآورد می شود؛ به این معنا که با توجه به مقیاس بازار مسکن تهران و خریدوفروش های ماهانه بالای 6هزار واحد در سال های قبل از دهه 1400، ابعاد فعلی بازار خیلی کوچک تر شده است. اما در همین عمق محدود بازار، «حجم فروشنده» نیز بسیار کم و در مناطقی از تهران از تقاضای حاضر در بازار کمتر است و فروشنده های آماده معامله نیز با 3 فاکتور «قیمت های نسبی از جمله نگاه به روند رشد دلار»، «هزینه جایگزینی ملک» و «انتظارات تورمی» اقدام به تعیین «قیمت فروش» می کنند. هر چند تورم ماهانه مسکن بعد از ماه ها، بار دیگر دورقمی شد؛ اما این افزایش 11درصدی در مقایسه با شوک 21درصدی قیمت در اردیبهشت امسال، کمتر است. علت آن است که ماه میانی بهار، ورود به عمده بازارهای دارایی برای سرمایه گذاری و حفظ ارزش واقعی دارایی غیرممکن بود و بازار ملک محل پذیرش شد؛ در نتیجه روند رشد قیمت نیز شدت گرفت. اما در حال حاضر، وضعیت جنگی غالب تقاضای سرمایه ای را به بازارهای زودنقدشونده آورده و این روی اختلاف معنادار رشد قیمت عمده دارایی ها از یک سو و ملک از سوی دیگر اثر گذاشته است. مسکن در جایگاه آخر بازدهی ها بازار مسکن در بازدهی ماهانه، مقام آخر را کسب کرد؛ به طوری که قیمت دلار و سهام با رشد 14درصدی قیمت در مهر نسبت به شهریور در جایگاه اول قرار گرفتند و سکه و طلا نیز با بازدهی های به ترتیب 13 و 11.8درصد در رتبه های دوم و سوم. مسکن نه تنها در بازدهی ماهانه که در رشد قیمت ها طی یک سال گذشته نیز، آخرین است. در یک سال اخیر قیمت طلا 1.8 برابر شد، قیمت سکه 1.7 برابر، ارزش سهام 1.68 برابر و قیمت دلار نیز 1.55 برابر. اما قیمت مسکن در این فاصله 1.35 برابر شده است. بازه زمانی یک سال گذشته، در ابتدا با «ادامه کمای معاملات مسکن ناشی از جنگ 12روزه» شروع شد؛ مقطعی که تقاضای سرمایه ای ملکی حدود 3ماه قبل تر ناگهان عقب نشینی کرد و ماه ها کم رغبتی به خرید روی روند رشد قیمت اثر داشت. هر چند در این یک سال، بازار مسکن در چند مقطع زمانی ماهانه با رشد نسبتا شدید قیمت روبه رو شد، اما معدل یکساله این بازار به لحاظ نرخ رشد در مجموع، رتبه آن را در مقایسه با سایر بازارهای دارایی پایین تر گذاشته است. افت قیمت دلاری مسکن اگرچه تورم ماهانه مسکن در مهر شتاب گرفت، اما چون نرخ آن کمتر از رشد قیمت دلار بود، در نتیجه قیمت دلاری آپارتمان از شهریور نیز کمتر شد. شهریور امسال متوسط قیمت دلاری واحد مسکونی در تهران به زیر هزاردلار رسید و در سطح 954دلار قرار گرفت. در ماه گذشته نیز این شاخص به 927دلار کاهش یافت. این سطح قیمت 2 تاثیر متفاوت روی رفتار تقاضا و عرضه در بازار مسکن دارد؛ از یک سو فروشندگان بیشتری را از بازار خارج می کند؛ چون آنها انتظار دارند قیمت دلاری مسکن دست کم بالای سطح تاریخی اش که حدود 1200دلار است قرار بگیرد و از سوی دیگر به خاطر آنچه وضعیت ارزنده ملک نزد برخی سرمایه گذاران تعبیر می شود بر روند تقاضای خرید می افزاید. علاوه بر تغییرات سطح قیمت دلاری آپارتمان های تهران، در ماه های گذشته یک اتفاق معنادار دیگر نیز در معادله مسکن و دلار رخ داده و آن احیای رابطه حرکتی تورم مسکن و تورم دلار است. روند همراهی رشد قیمت مسکن با تغییرات قیمت دلار در سال های 1403 و 1404 به دلیل بروز ریسک جنگ مختل شد؛ به طوری که طی آن 2سال در عمده ماه ها به رغم افزایش تیز و تند قیمت دلار، بازار مسکن شاهد ثبات یا کم رشدی قیمت بود. این عدم همراهی به ویژه در سال1404 با بروز جنگ 12روزه شدیدتر شد و یک واگرایی بین آنها رقم خورد. در 7 ماه اول امسال اما مسیرها مجددا همراستا شدند و حتی همراهی رشد قیمت مسکن با رشد قیمت دلار از سال های قبل از 1403 نیز بیشتر بوده است. ضریب همبستگی تورم نقطه ای دلار و تورم مسکن در سال های 98 تا 1402 رقمی معادل 0.64 بوده است که رابطه مثبت و نسبتا قوی را نشان می دهد. این ضریب اما در سال های 1403 و 1404 کمتر می شود تا اینکه طی 7ماه اول امسال به عدد 0.79 می رسد که بیانگر قوی تر شدن رابطه و همراهی بیشتر این دو با هم نسبت به سال های قبل تر است. طی ماه های گذشته از یک سو ترس سرمایه گذاران ملکی نسبت به آثار احتمالی جنگ دوباره بر ملک کم شد و از سوی دیگر «حاکم بودن وضعیت تعلیق جنگ» باعث شد خروجی انتظارات تورمی که ابتدا در بازار دلار ظاهر می شود، «فعالیت تقاضا در بازار مسکن» باشد. از این رو، می توان انتظار داشت در صورت ادامه وضعیت بیرونی بازارها، تورم مسکن در خط دلار حرکت کند. هرچند تا زمانی که وضعیت تعلیق برقرار باشد شاید احتمال رشد قیمت دلاری آپارتمان پایین باشد مگر در صورتی که سیاستگذار ارزی بتواند با اقدامات بازارساز خود سرعت رشد قیمت بازاری دلاری را کاهش دهد. در ماه گذشته بازار تقاضای آپارتمان های تهران شاهد ورود خریداران از استان های دیگر حتی از شمال بود. واسطه های بازار ملک دلیل این اتفاق را رشد بالای قیمت ملک در پایتخت نسبت به دیگر شهرها عنوان می کنند که این توانسته پاسخ مناسبی به انتظارات سرمایه گذاران در شرایط تورمی اقتصاد باشد.