پاتک سازنده‌ها به هزینه سیال

مقایسه سطح فعلی قیمت ساخت با ارقامی که اواسط بهار از طریق تحقیق میدانی با سازنده ها در پایتخت مورد سنجش قرار گرفت، رشد حدود 30درصدی را نشان می دهد. نامه گروه عمران سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران، متفاوت از تعرفه های کلیشه ای ابتدای هر سال این نهاد است که یکسری قیمت های صرفا کاغذی و نه بازاری (واقعی) را تحت عنوان هزینه ساخت اعلام می کند تا همان عددها پایه «تعیین دستوری دستمزد مهندسان ناظر» شود. گروه مسکن «دنیای اقتصاد» روز گذشته رقم های جدید اعلام شده توسط گروه عمران نظام مهندسی را با تعدادی از سازنده ها در میان گذاشت با این هدف که فاصله احتمالی آن با قیمت های موجود در بازار مورد بررسی قرار بگیرد. نتایج گفت وگوها مشخص کرد، ارقام اعلامی بسیار نزدیک به هزینه هایی است که سازنده ها در حال حاضر متحمل پرداخت هستند. با احتساب این رقم برای هزینه ساخت و همچنین برآورد غیررسمی از قیمت زمین در تهران، حاشیه سود امسال بازار ساخت وساز رقمی بین 50 تا 60درصد است که همچنان مشابه «روند میانگین سال های گذشته از دهه1400»، این رقم از بازدهی بازارهای دارایی بسیار پایین تر است و این خود، زمین فعالیت را برای سازنده ها شیب دار کرده است. سرمایه گذاری بلندمدت با هزینه سیال؛ چگونه؟ بررسی های «دنیای اقتصاد» از احوال بازار ساخت وساز مشخص می کند، دغدغه سازنده ها بیشتر از آنچه سطح فعلی هزینه ساخت و نرخ بازدهی پایین این فعالیت اقتصادی باشد، چگونگی حفظ همین شرایط سخت است. ریسک بزرگ موجود در این بازار که به گفته برخی سازنده ها، یک عده را در مسیر ورشکستگی قرار داده و عده دیگر را دچار ورشکستگی کرده است، وضعیت «هزینه سیال» است. ناپایداری قیمت ساخت در سال جاری بیش از سال های گذشته شده است. برخی اقلام پرمصرف در ساخت وساز طی ماه های گذشته از سال جاری 3بار اصلاح قیمت در بازار فروش داشته است. این بی ثباتی باعث «بی اعتبارشدن برآوردهای اقتصادی سازنده ها در شروع پروژه نسبت به قیمت تمام شده» می شود و در صورتی که سازنده اقدام به پیش فروش کند یا منابع اعتباری برای پروژه اش دریافت کند به خاطر این مساله از انجام تعهدات مالی و ملکی باز خواهد ماند. ریسک ورشکستگی با هزینه های سیال ساخت وساز از آنجایی مطرح است که حدود 90درصد سازنده ها در تهران از طریق «مشارکت در ساخت» فعالیت می کنند. سهم مالکان از محل قیمت زمین براساس وزن آن در مقایسه با وزن هزینه ساخت مشخص می شود و نسبت مشارکت از این طریق به دست می آید. بنابراین در شرایطی مثل امسال که هزینه ساخت کاملا سیال و در کوتاه مدت با رشدهای محسوس مواجه می شود، بالارفتن آن باعث انتقال کامل بار این تورم به حساب سازنده می شود. در پروژه هایی که واحدهای مسکونی پیش فروش می شوند نیز این ریسک با شدت بیشتری مطرح است. پیش فروش با قیمت ثابت انجام می شود درحالی که هزینه ساخت مسکن از کمترین ثبات مورد انتظار سازنده برخوردار نیست. گروهی از سازنده ها و فعالان ساختمانی در تهران و دیگر کلان شهرها در مواجهه با ناپایداری شدید هزینه ساخت، برای سازگاری با این شرایط از اهرم بازارهای دارایی مقابل تورم تولید استفاده می کنند. این گروه با فروش واحدهای پروژه تکمیل شده، بودجه نقد را برای جلوگیری از افت ارزش خرید آن در برابر تورم به دارایی های مختلف تبدیل می کند. برآورد سازنده ها آن است که رشد قیمت مصالح ساختمانی و هزینه ساخت از رشد قیمت طلا، سکه و دلار کمتر یا نزدیک به آن است. بنابراین تبدیل منابع ریالی به این دارایی ها باعث کنترل ریسک ساخت وساز در شرایط بی ثباتی هزینه ها خواهد شد. تورم 11درصدی ساخت مسکن در 28 روز نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازارهای آنلاین فروش انواع مصالح ساختمانی و نهاده های تولید مسکن در تهران نشان می دهد، قیمت فروش 14قلم پرمصرف طی 28روز گذشته متوسط 11درصد افزایش پیدا کرده است. این نرخ رشد قیمت فروشنده ها احتمالا با تغییراتی به قیمت خرید سازنده ها از بازار مصالح تبدیل می شود؛ ضمن آنکه برحسب حجم خرید با توجه به مقیاس پروژه های ساختمانی، قیمت های فروش نیز منعطف است. اما با لحاظ این تغییرات در قیمت فروشنده، نرخ 11درصد بیانگر همان ناپایداری هزینه ای توصیف شده در بازار ساخت وساز است. مقایسه تورم تولید مسکن با رشد قیمت مسکن در ماه های گذشته مشخص می کند، میزان ناپایداری هزینه ساخت به مراتب بیشتر از روند قیمت فروش آپارتمان است. این اتفاق می تواند به محدودیت سازنده ها برای انعکاس تورم تولید به قیمت فروش در شرایط رکود خرید آپارتمان ارتباط داشته باشد که در نتیجه باعث افت حاشیه سود مورد انتظار فعالان ساختمانی می شود.